变化之一，是我国商品的供求关系发生了根本的变化。进入90年代以来，我国已全面进入了供大于求的买方市场，这种供求关系的变化，已从80年代以消费品为主的供大于求发展到90年代各类生产资料乃至其他生产要素的供大于求。商品的滞销和积压已经成为一种普遍的现象。在我国的产业结构没有完成根本转变，企业的经营机制没有最终完善之前，这一初级状态的买方市场局面还会持续相当长一段时间。

变化之二，是我国主要城市的零售商业规模迅速膨胀，零售经营要素的可供量急剧增长。以上海为例，至1996年零售商业面积已达980万平方米，比1991年的419万平方米增加了一倍多。人均占有营业面积0.73平方米，已超过香港1993年的水平。5000平方米以上的规模商厦已有70多家，是香港的三倍多，而上海的人均消费水平只为香港的四分之一。这种零售商业发展规模明显超过社会消费需求发展规模的现象在我国其他一些主要城市也很突出。

变化之三，是城市居民的消费资金投向出现了多元化的趋势，从而抑制了商品消费需求的增长速度。从上海来看，除购买商品之外，居民的资金至少出现了其他四个方面的投放趋势，一是购置住房或准备购置住房。随着住房制度改革的进一步深入，相当部分居民都在考虑积存一部分资金，准备用于购房；二是投向子女教育。随着教育体制的改革，高中以上的教育费用明显增加，加上许多家庭对校外教育的重视和投入，使上海不少家庭每年投放在子女教育上的费用高达10000元以上；三是投入旅游。上海居民在旅游上的投入日益增加，每年的出游人数明显上升，而且已从境内旅游发展为境外旅游，自费境外旅游的人数越来越多；四是金融投资。上海居民的个人金融意识明显增强。在证券、外币、集邮等市场的投资十分活跃，强烈的个人资产增值意识已在相当大的程度上对消费品市场的购买力产生了分流。

变化之四，是城市形态的变化使城市零售商业的格局随之发生变化。近几年城市大规模的市政改造，已使一些主要城市的形态发生了重大变化。一是出现了区域功能的多元化。城市各个区域的层次、功能上产生了明显的差异，从而产生了与之相适应的具有不同功能特色的区域性商业；二是出现了商住区域的分离化。大量居民的动迁，已形成一批具有相当规模的居民小区，并出现了同中心商业区分离的现象，对居住区商业（小区商业）的系统规划已显得十分重要；三是出现了交通枢纽的集约化。地铁、高架等城市交通设施的建设已在城市中形成了一些集约化程度较高的交通枢纽（如地铁的交换站或出入口），从而对这些交通枢纽地区的商业发展带来了良好的契机。城市形态的变化已使区域性商业，小区性商业以及枢纽性商业成为城市零售商业发展的重要方向。

变化之五，是国际商业势力已开始进入我国的零售市场，其良好的经营素质和强大的经营实力，已对国内商业企业形成了很大的压力。以上海为例，目前经国务院正式批准的中外合资零售商业企业已有四家，而以其他各种形式进行中外合作、合营的商业企业已达数十家。其中八百伴、伊势丹、东方商厦、太平洋百货商厦，以及家乐福、南方商城、麦德龙、莲花超市等大型超市的良好经营业绩都在上海的零售市场上引起了强烈反响，把上海的商业竞争推上了一个新的台阶。而且大多数外资商业企业都有在上海乃至长江流域地区进一步延伸和扩展的规划，这些外资商业企业的进入，一方面给国内商业企业的经营形成了一定的冲击，另一方面也给国内商业企业带来了先进的技术和崭新的观念，使国内商业企业的改革与发展有了可以参照的基准和学习的榜样，并进一步强化了国内商业企业的竞争意识。

以上这些变化说明，目前国内的零售商业，特别是大]城市的零售商业的发展将不可避免地进入一个调整时期，面临前所未有的激烈竞争。整个商业的发展形势将迫使零售商业企业必须依靠自身的经营技巧和实力去获取市场的竞争优势，避免被淘汰的命运。套用股市的“行话”来说，现在靠做“大盘”获利的可能性已经很小了，而只有拿出本事来做“个股”，在错综复杂的市场环境中寻找自己的市场机会。适时地认清形势，调整战略，是目前零售商业企业谋求生存和发展的必要条件。

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